9-21夜间【jiān】，招商【shāng】玺家园登记人名册公示，共1615批【pī】客户【hù】成功登记。
上千人打新，入围【wéi】比【bǐ】例2.7:1，招商玺家园已经【jīng】成为今年深【shēn】圳【zhèn】打新热度的排头【tóu】兵。而在网【wǎng】络上搜索【suǒ】相关词条，“深圳今年最值【zhí】得打新的楼盘”是自媒【méi】体们对它的普遍评【píng】价，清一水的好评下面，网友【yǒu】们将其调侃为“红到【dào】没人敢黑【hēi】”的项【xiàng】目。
但招商玺家园【yuán】真【zhēn】的【de】适【shì】合“无脑冲”吗？打新成功最高【gāo】赚5000万是【shì】否噱头？入围【wéi】比例如此【cǐ】之高，招商玺家园能否“日光【guāng】”？南都·湾财社记者近日实地走访了太子湾片区，实探【tàn】招【zhāo】商玺家园。
实探
太子湾唯一住宅盘，靠地铁看海景
但价值兑现仍需时间
位于蛇【shé】口【kǒu】半【bàn】岛的太子湾片区，坐享大/小南【nán】山【shān】、赤湾山【shān】、微波山【shān】、深【shēn】圳湾、伶仃洋、15公里滨【bīn】海长【zhǎng】廊等稀【xī】缺的山海景观，自然景观丰富。
从规划上来看，太子湾片区以22万吨【dūn】级【jí】邮轮母港为依托，斥巨资【zī】打造了【le】170万㎡的【de】航母【mǔ】级国际【jì】滨海城。片区同时涵盖商业【yè】、办公、商务公【gōng】寓、住宅、酒店、仓库【kù】、文【wén】化艺术、国际学校、国际医院、交通核心枢纽等多元业态。其中的【de】旗舰商业是由香【xiāng】港新【xīn】世【shì】界【jiè】集【jí】团【tuán】打造【zào】的亚洲旗【qí】舰K11+DPARK。
规划图
综合来看，太子湾片区具备自然资源、人文【wén】资源【yuán】、商业【yè】地标、网红胜地等多【duō】元化属性【xìng】。而招商【shāng】玺家园，则【zé】是【shì】太子【zǐ】湾片区内仅【jǐn】有的住宅地块。
因此，其周边配套也较为全面。
交【jiāo】通：蛇口港地铁站C口出站200多【duō】米距离【lí】便是招商玺家园，公共【gòng】交通方面，招商【shāng】玺家园临近深圳地铁2号线【xiàn】，向西一【yī】站到赤湾站【zhàn】可以换乘5号线直【zhí】达前海三区，向东【dōng】7站【zhàn】到【dào】后海站可换乘11号线直达福【fú】田【tián】中心区【qū】。
12号线太子湾站（预【yù】计【jì】于【yú】今年开【kāi】通试运营【yíng】），距离蛇口邮轮中心仅300米，北【běi】面是【shì】南【nán】海大道、港湾【wān】大道，南面望海路延长段。
商业：片区有【yǒu】约46万㎡的商业体量【liàng】，其中有购物【wù】中心、滨海餐饮、休闲娱乐等样式多样的商【shāng】业模【mó】式，形【xíng】成海平线上的【de】香榭丽舍【shě】大街；周边还有K11及D-PARK两【liǎng】大【dà】品【pǐn】牌Shopping mall。
教育资源： 太子【zǐ】湾片区内规划了一所国际学校【xiào】，为深圳市【shì】南山中英文学【xué】校太【tài】子湾实【shí】验部（“太子【zǐ】湾【wān】学校”NCIC实验部），即【jí】南山中英文【wén】国际部。周边学校还有育才【cái】一小、育才二【èr】中。
整体来看，太子湾片区规划很全面，但仍需要时间兑现。
走在太子湾片【piàn】区随处可见运载建筑材料的【de】卡车和泥头车，空气中弥漫【màn】着沙尘，影响能【néng】见度，雾霾【mái】感较重。从兑现时期来【lái】看【kàn】，K11预计【jì】2024年【nián】底开业，片【piàn】区整体的建设【shè】周期预计少则【zé】2年。
招商玺家园附近工地。
片区另【lìng】一个一【yī】直被居民诟病的点在于蛇口的陆【lù】路交通【tōng】。招商玺花园临近望海路，该【gāi】条道路高峰【fēng】期开车【chē】到南山【shān】片【piàn】区容易堵车。
不【bú】过这一问题随着望【wàng】海【hǎi】路快速化改造工程的开展有望解决，去年，深圳市交通运输局发布《关于开展望海路快【kuài】速化改造工程【chéng】社会【huì】稳定风险调查【chá】公众【zhòng】参与的通告》，透露望海【hǎi】路将改【gǎi】造为【wéi】“地【dì】下【xià】快【kuài】速路+地面主干路”的复合通道，项目【mù】工【gōng】期为72个月，仍需要【yào】时间【jiān】兑【duì】现。
市场
一二手房价差10万元/㎡，买到即赚千万？
片区内小户型流通性较弱
目前太子湾片区只【zhī】有招【zhāo】商玺一个住宅产品【pǐn】，片区二手【shǒu】估【gū】值可能没有参考标【biāo】的。
只是说起招【zhāo】商玺家园，大【dà】多数购房者【zhě】的【de】第一反【fǎn】应就【jiù】是招商【shāng】双玺家园。两个项目【mù】名字只差一个字，且直线位置【zhì】1公里左右（百度测距），两者【zhě】无论是地段还是产品【pǐn】都具备可比【bǐ】较【jiào】性。
而其中购房者们最【zuì】关注【zhù】的点便在于，招商玺【xǐ】家【jiā】园【yuán】能否像双玺一样创造“5000万蹲”的【de】“神【shén】话”开【kāi】盘记录。
招商双玺位于南山【shān】区蛇【shé】口片区海上世界【jiè】，2018年5月，双玺三期时光道收官之作【zuò】开盘，预售【shòu】备案价格为8.17万-15.4万元/㎡，整体均价约【yuē】12.12万元【yuán】/㎡。其中【zhōng】，B区2栋的72套房子，均价在【zài】5500万左右。据了解【jiě】，该项目有666人交了定金，参与摇号抢【qiǎng】167套房，每人选房【fáng】时间【jiān】仅限2分钟，超【chāo】时【shí】作废。开【kāi】盘当天【tiān】有购房【fáng】者蹲在【zài】现场等待【dài】摇【yáo】号买房，这一幕被网【wǎng】友看【kàn】到调侃为“5000万蹲【dūn】”，意思是【shì】就算你有5000万，也要先蹲着【zhe】等摇号。
而【ér】招商玺【xǐ】家园同样被【bèi】不少购房者评为今年最值【zhí】得打【dǎ】新【xīn】的楼盘，原【yuán】因便在于同双【shuāng】玺之间的价差。
目前海上世界双玺204平的4室1厅在中介网站上挂牌总价为4680万，折合【hé】单价约22.8万【wàn】元/㎡。而此前【qián】有大【dà】户型300多平的房源【yuán】在【zài】二【èr】手网站上挂牌最高超过25万元【yuán】/㎡的【de】单价【jià】，双玺普遍【biàn】大户型【xíng】挂牌单价都在20万+/㎡。
而根据9-21招商玺【xǐ】家园取得的【de】预【yù】售证来【lái】看，项【xiàng】目【mù】推【tuī】出共【gòng】604套房源，以【yǐ】123-127㎡9-21房为主，还有【yǒu】少量425㎡的大户型（68套【tào】）。备案价格【gé】方面，项目单价区【qū】间在10万-16.27万元/㎡之间，平均备案价为11.23万元【yuán】/㎡。
同双玺的【de】二【èr】手相比，招商【shāng】玺【xǐ】家园10万元/㎡左右的价【jià】差成【chéng】为大众关注【zhù】的重点。“买【mǎi】入【rù】400平【píng】左右的户型相当【dāng】于躺着也能翻【fān】个倍，回报【bào】率惊人。”这是【shì】市场对招商玺的普遍看法【fǎ】，但动辄5000万+的门槛也让这成【chéng】为深圳少数人的选项。
那么招【zhāo】商玺总【zǒng】价千万级【jí】别的小户型又【yòu】是【shì】否具有“无【wú】脑冲”的条件呢？从市场的声音来看，能不能买入120+㎡的【de】户型仍存争议【yì】。
一方面，蛇口片区的大小户型之间的价差存在分化。
例如招商【shāng】双玺目前挂牌的房源并非全部20万【wàn】+，其87平的2室【shì】1厅小户型房源市场【chǎng】挂牌单价普遍【biàn】在【zài】14万-17万【wàn】元/㎡左右【yòu】。
招商双玺。
另一方面，片区内小户型弱流通性为预期价值带来不确定性。
“小户型可【kě】能未来在市场【chǎng】上流通性不会很好。”一位近期有【yǒu】在南【nán】山买房计划的购房者【zhě】告诉记者，她在【zài】蛇口有【yǒu】一套半岛【dǎo】城邦的【de】80多平房源，已经挂牌近1年仍没有卖出，原因就在于【yú】小户型房源在【zài】蛇【shé】口片区的流【liú】通性不高【gāo】。这【zhè】同样【yàng】导致她对【duì】于【yú】片【piàn】区【qū】小户型房源【yuán】的二【èr】手预【yù】期不高，“两年后交房，再据产权【quán】证日期起限售三年，加【jiā】起来也有四五年了，不确定性因素太多。”
分析
“金九”最火新盘，招商玺可能“日光”
尽管【guǎn】褒贬不【bú】一，但招【zhāo】商玺家【jiā】园产品【pǐn】的“网红【hóng】”属【shǔ】性仍给了部分购房【fáng】者坚定持【chí】有的信心【xīn】。“1500万以【yǐ】内是很好的打新标的”、“120平看海【hǎi】不香吗【ma】”、“限价太【tài】香【xiāng】了”，在高回报率面前，还是有多数购【gòu】房者愿意尝试打中的可能性。
综【zōng】合【hé】来【lái】看，招商玺家园的【de】产品价值、地段价值的稀【xī】缺性以【yǐ】及二手溢价预【yù】期，是当前市场上不可多得的【de】“打新【xīn】”标的。但同【tóng】时【shí】，考【kǎo】虑【lǜ】到功能性和实用性，以自【zì】住为需求的家庭豪刚购房者们，在【zài】选择120㎡+的两房【fáng】/三房户型时仍需【xū】要注意在未来三到五年【nián】内是否【fǒu】满足居住需求，一【yī】旦有置换的需求【qiú】，成本如何计算等问题。
无论如【rú】何【hé】，从项目的冻资情况来看，招商玺【xǐ】家园实现“日【rì】光”的可能性仍非常【cháng】大，招商玺家园的开盘，也将点燃深圳【zhèn】“金九”最旺的一【yī】把【bǎ】火。
采写/摄影：南都·湾财社 孙阳
标签： #家园7贵族新世界